Valeur de marché
Prix de référence établi par comparables et conditions de marché à l’instant de l’analyse.
Pilier · Transaction immobilière · WEB-IMM-01
Un actif ne vaut pas ce qu’il coûte. Il vaut ce qu’il peut produire, financer, valoriser ou transmettre.
ADSGI accompagne les propriétaires, investisseurs, foncières, exploitants et acquéreurs dans la valorisation, la structuration, le financement, l’arbitrage et la cession d’actifs immobiliers institutionnels. Nous qualifions la valeur, les flux, les garanties, la liquidité et la structure de capital, en registre de conseil et de structuration institutionnelle.
MST-CMP-11 — ADSGI intervient en conseil et structuration, hors registre d’agence, et ne garantit aucune obtention de financement.
Le problème
Une opération immobilière se bloque rarement sur le prix, presque toujours sur la structure
Présenté comme un actif et un prix, le dossier ignore les questions que pose le financeur : quels flux soutiennent la dette, quelles garanties protègent le prêteur, quelle est la liquidité réelle de l’actif, comment l’opération est-elle structurée. Le financement est alors traité après coup, comme une démarche séparée.
ADSGI articule systématiquement transaction et financement : l’actif est lu comme une opération bancable, qualifiée avant d’être présentée.
Lecture de la valeur
La valeur ne se limite pas à une expertise
Valeur locative
Capacité de l’actif à générer un loyer ; base de revenu et qualité locative.
Valeur de rendement
Valeur capitalisée à partir du flux net ; lecture par taux de rendement.
Valeur après travaux
Valeur cible une fois le programme de travaux exécuté ; potentiel de revalorisation.
Valeur après restructuration
Valeur résultant d’un changement d’usage, de découpage ou de repositionnement.
Valeur de sortie
Valeur de cession anticipée en fin d’opération ; base de calcul du rendement final.
La valeur d’un actif dépend autant de sa capacité à produire des flux que de ses caractéristiques physiques.
Séquence d’opération
Une opération se structure avant de se financer
Étape 01
Actif
Point de départ : nature, usage et caractéristiques de l’actif.
Étape 02
Diagnostic
Lecture juridique, technique et locative ; qualification initiale.
Étape 03
Valorisation
Lecture multi-valeurs : marché, locative, rendement, sortie.
Étape 04
Structuration
Architecture de l’opération et du capital ; documentation opposable.
Étape 05
Financement
Dette admissible selon flux, DSCR et LTV ; sources mobilisables.
Étape 06
Décision
Présenter, compléter, structurer, surveiller ou refuser.
Étape 07
Closing
Finalisation traçable de l’opération sur mandat écrit.
Le financement est une conséquence de la structure. Il n’est pas le point de départ.
Sources de capital
Les différentes sources de capital immobilier
Dette bancaire
Financement senior par établissement de crédit ; calibré sur LTV et DSCR, garanti par hypothèque.
Dette privée
Financement par fonds de dette ou prêteur non bancaire ; souplesse de structure, coût supérieur au senior.
Dette mezzanine
Tranche intermédiaire entre dette senior et equity ; comble le gap, rémunération subordonnée.
Club Deal
Regroupement d’investisseurs autour d’une opération ciblée ; mutualisation du ticket et du risque.
Equity
Fonds propres apportés à l’opération ; absorbe le risque résiduel et capte le rendement final.
Family Office
Capital patrimonial privé ; horizon long, logique de préservation et de rendement maîtrisé.
Structuration du capital immobilier
Structurer le capital avant de rechercher le financement
Club Deal
Regroupement d’investisseurs autour d’une opération ciblée.
Co-investissement
Participation conjointe de plusieurs investisseurs selon une gouvernance définie.
Joint Venture
Association de partenaires autour d’un véhicule ou d’une opération spécifique.
SPV
Véhicule dédié permettant l’isolement juridique et financier de l’opération.
HoldCo / PropCo
Séparation de la détention et de l’exploitation afin d’améliorer la lisibilité de l’investissement.
La qualité d’une opération dépend autant de sa structure de capital que de son financement.
Structuration du capital
Comment combler un gap de financement ?
Bloc 01
Prix d’acquisition
Coût d’achat de l’actif ; base du besoin de financement.
Bloc 02
Travaux
Programme de travaux ou de restructuration à financer.
Bloc 03
Frais
Frais d’acquisition, fiscaux et de structuration.
Bloc 04
Dette bancaire
Financement senior mobilisable selon LTV et DSCR.
Bloc 05
Gap de financement
Écart entre besoin total et dette senior admissible.
Bloc 06
Dette mezzanine
Tranche intermédiaire couvrant une partie du gap.
Bloc 07
Equity
Fonds propres absorbant le solde résiduel.
Bloc 08
Closing
Plan de financement bouclé ; opération exécutable.
Certaines opérations échouent non par manque de valeur, mais par manque de structuration du capital.
Arbitrage patrimonial
Conserver, refinancer ou céder ?
Refinancement
Remplacement de la dette existante ; extraction de valeur sans cession de l’actif.
Arbitrage
Réallocation patrimoniale ; sortie d’un actif au profit d’une allocation plus performante.
Sale & Leaseback
Cession avec maintien d’exploitation ; libération de capital, conservation de l’usage.
Découpage
Division d’un actif en lots ; valorisation par fractionnement et liquidité accrue.
Regroupement
Consolidation d’actifs en portefeuille ; effet de taille et lisibilité institutionnelle.
Cession
Vente structurée de l’actif ; préparation du dossier et conditions de sortie.
L’enjeu n’est pas toujours de vendre. Il peut être de restructurer, refinancer ou transmettre.
Chaîne de structuration ADSGI
De l’actif à la décision
Étape 01
Propriétaire
Détenteur de l’actif ; point d’entrée de l’opération.
Étape 02
Valorisation
Lecture multi-valeurs et identification du potentiel.
Étape 03
Structuration
Architecture de l’opération et du capital ; documentation opposable.
Étape 04
Investisseurs
Mobilisation des sources de capital adaptées à la structure.
Étape 05
Banques
Présentation aux financeurs ; dette admissible qualifiée.
Étape 06
Décision
Présenter, compléter, structurer, surveiller ou refuser.
Étape 07
Closing
Finalisation traçable de l’opération sur mandat écrit.
ADSGI prépare l’opération avant sa présentation aux décideurs financiers qualifiés.
Actifs accompagnés
Classes d’actifs couvertes
Hôtels
Actifs d’exploitation ; lecture du cash-flow et de la capacité contributive.
Immeubles de bureaux
Actifs tertiaires ; qualité locative, baux et profondeur de marché.
Immeubles mixtes
Usages combinés ; lecture segmentée des flux et des risques.
Entrepôts
Actifs logistiques unitaires ; bail, locataire et localisation.
Plateformes logistiques
Actifs de distribution à grande échelle ; flux longs et standards techniques.
Data Centers
Actifs d’infrastructure ; intensité capitalistique et contrats d’exploitation.
Retail & commerce
Actifs de commerce ; emplacement, chiffre d’affaires et baux commerciaux.
Centres commerciaux
Ensembles commerciaux ; gestion locative multi-enseignes et flux mutualisés.
Portefeuilles immobiliers
Ensembles d’actifs ; lecture consolidée et arbitrage de périmètre.
Actifs recherchés
Actifs régulièrement recherchés
Hôtels
Actifs d’exploitation ; lecture du cash-flow et de la capacité contributive.
Entrepôts
Actifs logistiques unitaires ; bail, locataire et localisation.
Plateformes logistiques
Actifs de distribution à grande échelle ; flux longs et standards techniques.
Data Centers
Actifs d’infrastructure ; intensité capitalistique et contrats d’exploitation.
Immeubles de bureaux
Actifs tertiaires ; qualité locative, baux et profondeur de marché.
Portefeuilles immobiliers
Ensembles d’actifs ; lecture consolidée et arbitrage de périmètre.
Actifs industriels
Sites industriels, actifs productifs et immobilier d’exploitation nécessitant une lecture technique, financière et patrimoniale.
ADSGI peut intervenir sur des opérations unitaires comme sur des portefeuilles d’actifs, selon le niveau de structuration requis.
Qualification de l’opération
Cinq dimensions qualifient une opération immobilière
Valeur
Valeur patrimoniale et de marché, expertise et cohérence du prix.
Flux
Loyers, cash-flow, NOI ; récurrence et qualité des revenus.
Garanties
Hypothèque, rang, sûretés ; couverture et délai de réalisation.
Liquidité
Profondeur de marché et capacité de revente de l’actif.
Structure de financement
LTV, DSCR stabilisé, apport et schéma de dette.
La méthode ADSGI
Diagnostic → Niveau de preuve → Bankability → Structuration → Décision → Closing
La chaîne décisionnelle ADSGI s’applique à l’actif comme au financement. Chaque étape produit une sortie contrôlée. Un risque non documenté est un risque non gouverné. Le financement n’est qu’une des conséquences possibles d’une structuration réussie.
Étape 01
Diagnostic
Lecture de l’actif et de l’opération. Qualification initiale.
Étape 02
Niveau de preuve
Titres, baux, expertise, urbanisme. Niveau de preuve DD-A à DD-E.
Étape 03
Bankability
Dette admissible selon flux, DSCR et LTV ; apport requis et gap.
Étape 04
Structuration
Architecture de l’opération et du financement ; documentation opposable.
Étape 05
Décision
Présenter, compléter, structurer, surveiller ou refuser.
Étape 06
Closing
Finalisation traçable de la transaction sur mandat écrit.
Verdicts de décision :
GO STRUCTURABLE WATCHLIST / NO GO
Périmètre d’intervention
Opérations couvertes
En registre institutionnel, hors agence, en articulation systématique avec la structuration du financement.
- Acquisition — structuration de l’acquisition d’actifs institutionnels ; lecture LTV / DSCR.
- Refinancement — remplacement de la dette existante ; extraction de valeur sans cession.
- Arbitrage — réallocation patrimoniale ; sortie au profit d’une allocation plus performante.
- Restructuration — changement d’usage, découpage ou repositionnement ; revalorisation de l’actif.
- Sale & Leaseback — cession avec maintien d’exploitation ; libération de capital.
- Cession — préparation et structuration du dossier de transaction ; documentation opposable.
- Transmission — préparation de la transmission patrimoniale et de la continuité.
- Off-market — opérations confidentielles gouvernées ; exposition contrôlée et traçabilité des accès.
Solutions de financement
Solutions mobilisables selon la nature de l’opération
Rappel synthétique des sources de capital mobilisables au-delà de la dette bancaire senior, selon la structure et le profil de risque de l’opération.
Club Deal
Investisseurs regroupés sur une opération ciblée.
Co-investissement
Engagement conjoint aux côtés du porteur.
Dette mezzanine
Tranche intermédiaire comblant le gap.
Family Office
Capital patrimonial privé, horizon long.
Investisseurs privés
Apport en fonds propres direct.
Private Debt
Fonds de dette non bancaire, calendrier souple.
Livrables
Ce que produit le pilier Transaction immobilière
Une opération structurée et présentable, graduée selon le niveau de lecture attendu. ADSGI met en place un parcours d’instruction progressif. Il ne s’agit pas d’une bibliothèque documentaire.
Synthèse Décisionnelle
Valeur, flux, garanties, liquidité et schéma de financement en une page.
Dossier Exécutif
Mémorandum d’opération : DSCR stabilisé, LTV, scénarios et mitigations.
Accès Documentaire
Titres, baux, expertises, KYC et documentation contractuelle complète.
Espace d’Instruction Sécurisé
Mise à disposition gouvernée pour acquéreurs, cédants, banques et investisseurs.
Positionnement
Ce que nous ne vendons pas, ce que nous structurons
Nous ne commercialisons pas des actifs
- Ni agence immobilière, ni apport d’affaires.
- Ni détention d’actif, ni mandat de commercialisation grand public.
- Aucune garantie d’obtention de financement.
Nous structurons une opération présentable
- Qualification de la valeur, des flux, des garanties et de la liquidité.
- Structuration du capital articulée à la transaction.
- Dossier décisionnel instructible par un comité de crédit.
Gouvernance DealRoom
Accès gouverné aux environnements documentaires
Les dossiers structurés, dont les opérations off-market, sont distribués au sein d’environnements de distribution contrôlée. La progression est strictement ascendante et conditionnée à la qualification ; aucune pièce sensible n’est exposée ni indexée hors autorisation.
Niveau 01
Synthèse Décisionnelle
Lecture institutionnelle initiale ; aucun dossier sensible exposé.
Niveau 02
Dossier Exécutif
Mémorandum d’opération ; accès sur invitation tracée après qualification.
Niveau 03
Accès Documentaire
Pièces complètes ; accès nominatif après NDA et KYC.
Niveau 04
Espace d’Instruction Sécurisé
Salle de données gouvernée ; ACL nominatif et journalisé.
Niveau 05
Décision
Présenter, compléter, structurer, surveiller ou refuser.
Niveau 06
Closing
Finalisation traçable de l’opération sur mandat écrit.
Signature ADSGI
Nous ne commercialisons pas des actifs
Nous structurons des opérations afin qu’elles puissent être financées, valorisées, arbitrées, transmises, acquises ou cédées dans de meilleures conditions.
Saisine institutionnelle
Faire qualifier et structurer une opération immobilière
Sur mandat écrit, périmètre validé, livrables documentés. ADSGI qualifie, structure et documente l’opération avant la décision.