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Pilier 02 — Transaction Immobilière

Structurer une transaction
avant de la négocier.

ADSGI structure le cadre avant la mise en marché. Valorisation, LTV, financement, documentation, alignement des parties — chaque paramètre est défini avant toute approche de contrepartie.

Analyse · Structuration · Exécution

Soumettre un dossier pour analyse préalable Demander une pré-qualification

ADSGI n'intervient pas sur demande générale — Chaque opération fait l'objet d'une analyse de recevabilité préalable.

ADSGI ne traite qu'un nombre limité d'opérations. Chaque dossier fait l'objet d'une analyse préalable. Seuls les dossiers structurables, documentés et alignés avec les exigences des financeurs sont retenus. Une majorité des demandes ne donne pas lieu à intervention.

Positionnement

Une transaction ne se résume pas à un prix.

Les échecs sont structurels : LTV incompatible, garanties insuffisantes, intérêts non alignés. Ces défauts se règlent avant la négociation, pas pendant.

ADSGI définit chaque paramètre en amont : valorisation, LTV (cible 60–80%), structure de financement, garanties, cadre contractuel. Aucune approche avant validation.

Niveau d'intervention

Cadre avant négociation. Structure avant marché.

ADSGI n'engage aucune contrepartie sans valorisation établie, financement vérifié et cadre contractuel défini.

Périmètre

Types d'opérations accompagnées

Type d'opération	Description
Acquisition d'actifs	Accompagnement d'acquéreurs dans la structuration, l'analyse et la sécurisation de leurs opérations.
Cession d'actifs	Préparation d'actifs à la vente, organisation des informations et structuration du processus de cession.
Murs commerciaux	Transactions portant sur des actifs commerciaux, mono ou multi-locataires.
Actifs d'exploitation	Hôtels, restaurants, commerces et actifs liés à une activité opérationnelle.
Opérations complexes	Situations impliquant plusieurs parties, restructurations, ou conditions spécifiques.

Méthode

Méthode ADSGI

Analyse de l'actif

Analyse de la valeur vénale, du rendement locatif, de l'état d'occupation, des contraintes urbanistiques et du potentiel de valorisation.

Structuration de l'opération

Définition du véhicule d'acquisition, de la structure de financement (LTV, DSCR), du calendrier et des conditions suspensives.

Préparation documentaire

Montage du dossier : titre de propriété, baux, diagnostics, plan de financement, mémorandum d'acquisition. Contrôle de cohérence avant transmission.

Cadre de négociation

Positionnement de l'offre : prix, conditions, garanties demandées, calendrier. Chaque paramètre est défendu avec une logique économique documentée.

Accompagnement jusqu'à signature

Suivi des échanges, coordination et sécurisation du processus jusqu'à l'acte.

Intervention

Ce que nous faisons concrètement

Clarifier les objectifs réels des parties
Structurer les conditions de la transaction
Identifier les points de blocage en amont
Préparer un cadre de négociation cohérent
Sécuriser la compréhension globale de l'opération

Limites

Ce que nous refusons

Demandes urgentes non préparées
Dossiers ayant circulé sans structuration préalable
Projets sans engagement documenté du porteur
Opérations après refus bancaires multiples sans reprise complète

Analyse

Risques structurels de la transaction

Risques financiers

LTV supérieure au seuil bancaire — financement refusé ou sous-dimensionné
Rendement locatif insuffisant pour couvrir le service de la dette
Décalage entre valeur vénale et prix d'acquisition

Risques juridiques et opérationnels

Vices de titre, servitudes non identifiées, contentieux en cours
Conditions suspensives non levées dans les délais
Alignement insuffisant entre acquéreur et vendeur sur les conditions

Cohérence globale

Lien entre transaction et financement

Une transaction immobilière doit être pensée en cohérence avec son financement. ADSGI intègre cette dimension dès la structuration afin d'éviter les incohérences entre prix, conditions et capacité de financement.

Cette approche permet :

d'anticiper les exigences bancaires
d'éviter les blocages en phase finale
de sécuriser l'exécution de l'opération

Pilier complémentaire

Financement structuré

ADSGI intègre la dimension financement dans chaque structuration de transaction immobilière.

Accéder au pilier Financement →

Géographie

Zones d'intervention

ADSGI intervient en Europe, au Moyen-Orient, en Afrique et en Amérique latine, en fonction de la structuration des dossiers et de la qualité des contreparties.

Europe Opérations internationales

Actifs

Typologies d'actifs

Bureaux et commerces — mono/multi-locataires, actifs stabilisés ou à repositionner
Hôtels, résidences, actifs d'exploitation — valorisation sur EBITDA
Logistique — entrepôts, plateformes, last-mile
Résidentiel premium — blocs, programmes, actifs patrimoniaux